경매에 대해서 관심 가지고 가장 쉽게 이해하고 공부한 것이 설마 안정일 님이 올린 유튜브 경매강의이다. 지금까지 들었던 강의중에 가장 쉽게 정리가 되었다. 그 이후 책을 구매해서 보는데 너무 마음에 들었다. 경매에 대한 책을 볼 때 대부분 앞 서두에 자신이 어떻게 경매를 시작했는가? 동기부여를 한다. 내가 하니 당신도 할 수 있다. 도전이 되고 도움이 되었지만 권리분석을 제대로 배우고 싶어 할 때는 앞에 그런 설명보다는 바로 설명하는 책을 바랐다. 이 책이 딱 그랬다. 바로 권리분석을 아주 쉽고 친절하게 설명해 준다.
경매의 기초적인 권리분석을 공부할 때 이만한 책이 있을까 싶다. 가장 쉽고, 가장 확실하게 기초를 잡는 도서이다. 나는 유튜브 강의를 다 들었고, 이제는 책을 보았는데 훨씬 눈에 잘 들어왔다. 애매한 것들의 개념이 잡히고 도움이 되었다. 몇 번은 두고두고 보아야겠다는 마음이 들었다.
여기서는 스스로 공부하며 정리해서 내 것으로 만들어 보려고 한다. 제0장 경매, 제1장 권리분석의 시작 부분에 대한 내용을 정리해 본다.
경매에 물건이 생기는 이유는 무엇인가요?(p.10)
빚이 많기 때문이다. 2억짜리 집에 빚이 2억 이상 쌓여서 빚이 집값을 초과하면 집주인(소유자)은 집을 포기한다. 빚이 집값을 넘어갈 경우 팔 수가 없다. 빚이 가득 있는 집을 살 사람이 없기 때문이다. 그러면 소유자는 빚을 갚지 않고, 이자를 내지 않는다. 임차인이 있는 경우 보증금을 돌려줄 수도 없다.
이럴 때 답답해지는 것은 채권자들이다. 채권자는 돈을 빌려준 사람, 또는 돈을 받을 사람이다. 임차인도 보증금이 있음으로 채권자가 된다.
결국 채권자(임차인)가 집주인 대신에 집을 팔고 빚을 회수 하려는 시도를 한다. 이게 바로 강제매각이다. 집주인의 의사와 상관없이 강제로 매각하는 것이다. 이런 과정들을 통해서 경매에 물건이 생기는 것이다.
권리분석이 왜 중요한가?(p.14)
경매에 올라온 물건은 빚을 안고 있는 것이다. 그 빚은 사라지지 않는다. 그래서 경매에 산 사람 낙찰자가 책임지는 경우가 있다. 이것을 확인하고 알아보는 것이 권리분석이다. 만약 내가 경매에 참여하여 낙찰을 받았는데... 내가 미회수채권을 인수해야 한다면 어떨까? 미리 알고 있었다면 상관없지만 그렇지 않은 경우 손해를 감수해야 할 수도 있다.
이때 사용하는 용어가 소멸과 인수다.
소멸: 채무자가 책임지는 권리
인수: 낙찰자가 책임지는 권리
권리분석이란?(p.15)
경매로 집이 낙찰될 때 법원에서는 채권자에게 배당을 준다. 얼마에 낙찰을 받아서 채권자들에게 얼마씩 나누어 주는지 따져봐야 하는 것이다. 이때 필요한 것이 권리분석이다.
권리분석은 배당을 구성하는 것이다. 누가 얼마나 받을 건지가 중요한 것이 아니라 누가 배당을 받지 못하는가? 이것이 더 중요하다.
그 이유는 못 받은 돈에 대해 누군가는 책임을 져야 하기 때문이다. 그 못 받은 돈의 책임자는 채무자이지만 경우에 따라서 낙찰자에게도 책임이 있다. 이때 채무자가 빚을 책임지는 것을 소멸(말소)이라 하고 낙찰자가 책임지는 것을 '인수'라고 한다.
이렇기 때문에 낙찰자의 입장에서 빚이 소멸인지 인수인지가 중요하다. 권리분석의 핵심은 빚을 누가 책임지느냐 판단하는 것이다.
경매 정보는 어디에서 보나?(p.23)
경매 정보는 대법원 사이트에 다 올라와 있다. 그러나 여기에 올라온 정보는 한정적이다. 권리분석을 하려면 필요한 정보를 별도로 확인해야 한다.
그런 정보를 확인하기 위해서 유용한 경매정보 사이트들이 있다. 처음에는 무료로 된 곳에서 가볍게 공부하는 마음으로 살펴보고 이후에 본격적인 투자를 시작할 때 유료사이트를 이용하는 것이 좋다.
참고로, 유료사이트의 정보를 맹신해서는 안 된다. 참고는 하되 반드시 스스로 살펴볼 수 있어야 한다. 만약 그 정보를 믿고 투자했는데 잘 못된 정보였다면 어떻게 할 수도 없다. 참고만 하고 투자를 결정할 때는 반드시 스스로 확인해야 함을 명심해야 한다.
권리분석의 핵심 말소기준권리(p.36)
권리분석을 통해서 낙찰자가 인수하는가? 소멸하는가? 이것을 결정하는 가장 중요한 기준이 바로 말소기준권리이다. 말소기준권리보다 선순위인가? 후순위인가?
먼저 온 놈은 선순위, 나중에 온 놈은 후순위... 규칙은 등기상의 (근) 저당권은 무조건 소멸 혹은 말소이다. 왜? 소멸인가? 그것은 법에 그렇게 나와 있기 때문이다.
민사집행법 제91조 2항 매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다.
규칙 1. 저당권 소멸
규칙 2. 저당권 후순위 소멸
소멸은 등기에서 지우는 것을 의미한다. 말소기준권리를 확인하고, 그 아래 후순위는 소멸이다. 그래서 낙찰자가 주의 깊게 볼 것은 말소기준권리보다 선순위에 잇는 것이 무엇인가? 그것이 중요하다. 그것은 낙찰자가 인수해야 하기 때문이다.
만약 말소기준권리 보다 선순위에 가처분이 있다면?(p.45)
가압류보다 먼저 온 가처분이 있다면 어떻게 될까? 말소기준보다 늦으면 소멸이다. 그러나 앞서 있는 것은 지워지지 않고 그대로 등기부등본에 남는다. 결국 인수이다.
새로운 소유자(낙찰자)가 등기부등본을 떼어 보았을 때 가처분이 그대로 있다면 어떤가? 누구나 열어 볼 수 있기에 이 집을 거래할 때 다른 사람도 이것을 보게 된다.
이제 선순위 가처분에 대한 소멸은 낙찰자가 대신 해결해야 하는 것이다. 바로 권리자(가처분권자)에게 찾아가 부탁해야 한다. 그런데 이 가처분권자가 자연스럽게 지워줄까? 보통은 돈을 요구한다. 이게 바로 인수이다. 가처분권자의 요구를 들어주어야 한다.
그래서 선순위 가처분이 있다면 반드시 확인 후 입찰에 들어가야 한다. 가처분권자가 어떤 요구를 하는지? 설령 요구를 한 것을 믿고 입찰해서도 안된다. 말로 주고받은 것은 언제든 뒤바뀔 수 있기 때문이다. 그래서 확실하지 않다면, 혹은 가처분자가 확인되지 않는다면 입찰에 응하지 않는 것이 좋다.