제3장 소액임차인에 관한 부분이다. 소액임차인에 대한 개념은 간단하지만 이것을 응용해서 적용해야 할 경우의 수는 많아 보인다. 여기서는 간략하게 보아야 할 것을 보지만 아마도 제대로 공부를 하고 싶다면 책을 구매하여 읽어보는 것이 큰 도움이 될 것이다. 물론 여기에 더하여 유튜브 강의도 공개되어 있으니 꼭 시청하고 읽어보면 좋겠다.
누가 소액임차인가? (p,103)
소액이라는 표현처럼 보증금이 적은 임차인을 소액임차인이라고 부른다. 그렇다고 소액임차인이 법정 용어는 아니다. 경매를 하는 사람들이 편의상 부르는 이름이다.
그렇다면 보증금이 소액이어야 하는데... 어느 정도가 소액일까? 이것은 시기마다 달라지는데... 책 속에는 2020년 7월 수도권(서울 제외)에서 기준이 보증금 1억이다. 즉, 보증금 1억 이하면 소액임차인으로 인정되는 것이다.
소액임차인이 되면 좋은 점은 무엇인가? (p.104)
소액임차인이 되면 좋은 것이 하나 있다. 그것은 배당순위가 0순위가 된다. 그것도 근저당의 영향을 받지 않는 슈퍼 권리다. 그렇다고 오해하지 말아야 할 것은 배당을 받을 때 1억을 다 보장해 주는 것이 아니다. 최대 2020년 7월 기준으로 3천4백만원을 최우선변제를 해준다.
좋은 것은 확정일자를 반드시 받아야 배당에 참여할 수 있는데... 소액임차인은 확정일자 없이도 0순위의 배당을 유지할 수 있는 것이다. 그래서 소액임차인에 해당하는 경우 법의 일정부분 안전한 보호를 받을 수 있으니 잘 기억하고 있어야 한다.
단, 이때도 역시 반드시 해야 할 것이 배당의 요구이다. 배당 요구가 없다면 배당표 자체에서 빠지게 된다. 반드시 배당을 신청해야 한다.
또 한가지는 소액임차인의 기준은 해당 연도와 지역에 따라 다르다. 그것도 확인해야 한다. 적용시점도 헷갈리지 말아야 한다. 현재 23년 기준 서울 같은 경우 1억 6천5백만 원이 소액임차인이다. 우선변제는 최대 5,500만 원이다. 지금 23년의 기준을 보고 여기에 적용을 받는다고 생각하면 안 된다.
기준은 근저당 설정이다. 예를 들어 내가 계약하려고 하는 집에 등기부를 떼어 보니 근저당 설정이 2018년 7월로 되어 있다면 2018년 7월을 기준으로 최우선변제 조건 금액이 적용된다는 것이다.
주의사항은? (p.125)
한 가지 주의할 점이 있다. 경매 이후에 전입을 하게 될 경우 소액임차인에 해당하지 않는다. 당연한 상식이지만 한번 짚고 넘어가야 할 듯하다. 등기부등본에 경매가 뜨기 전에 전입을 해야 한다.
소액임차인법을 활용한 짜고 치는 고스톱? (p.126)
세상에 이런 일이...라고 생각할 만큼 재미있게 읽었다. 종종 동네를 다니다 보면 신축빌라인데 급전세 3천만 원의 전단지가 있다. 전세 시세가 못해도 1억 이상은 될 텐데 어떻게 3천만 원짜리 전세가 나올 수 있을까?
연락을 하면 신축빌라에 방 3개 화장실 2개의 집이다. 물건이 너무 마음에 드는 것이다. 그 집을 들어가기로 결정을 하면 이때부터 그 집을 소개한 사람의 강의가 시작된다. 바로 소액임차인에 대한 강의다.
보증금 3천만 원 전세로 들어간다. 그러면 임대차 보호법으로 인해 2천500만 원을 최우선변제로 받는다. 그러면 500만 원은 돌려받지 못하는데.. 어떻게 해야 하는가? 경매가 넘어가면 1년 길면 2년이다. 그것으로 월세를 살았다고 생각하는 것이다.
그리고 경매를 낙찰이 되면 낙찰자에게 이사비를 받을 수도 있다. 그러면 실제로는 이사비를 얼마를 받느냐에 따라 200-300만 원을 내고 신축빌라에서 편하게 살다가 나갈 수 있는 것이다.
덧, 어디서 강의를 들은 것인지? 책을 읽은 것인지? 헷갈린다. 출처는 분명하지 않지만 이런 경우에 직접 들어가서 살면서 경매에 참여해 낙찰을 받은 사람도 있다고 한다. 나는 이런 이야기를 들으면 참 사람들이 똑똑하다는 생각이 든다. 이런 법의 보호를 잘 활용하여 나름 돈냄새를 잘 맡는다.ㅎㅎ 대단하게 생각한다.
이 외에도 소액임차인 부분에는 다양한 사례와 배당을 받는 사례 분석들이 책 속에 담겨 있다. 제대로 공부하고 싶다면 책과 유튜브를 꼭 추천한다.