제2장 임차인 부분을 보려고 한다. 어떻게 보면 참 쉬운 내용이고 어려울 것이 없어 보인다. 그럼에도 한번 내용을 정리해서 살펴보게 되면 큰 도움이 되리라 생각한다. 처음에는 경매를 도전해 보고 싶은 마음으로 시작했지만 내 재산을 지키기 위해서라도 이 정도 상식은 알고 있어야 할 것 같다.
임차인에게 주어진 권리는? (p.50)
임차인에게는 3가지의 권리가 있다. 하나는 대항력, 우선변제권, 배당요구이다. 아래 내용들을 하나씩 살펴볼 것인데 이 중에서 가장 중요한 것은 대항력이다. 대항력 부분은 주의 깊게 살펴보고 알아둘 필요가 있다.
대항력
대항력은 물건을 낙찰받은 낙찰자가 찾아와서 임차인에게 집을 비워달라는 요구를 들을 때 거절하고 살 수 있는 권리이다. 또 나가더라도 보증금을 전부 돌려받고 나갈 수 있는 권리를 말한다. 이것이 대항력이다.
우선변제권
우선변제권은 배당을 받을 권리를 말한다. 즉, 낙찰 대금 중에 보증금에 해당하는 금액만큼 우선변제를 받을 권리다. 이것은 순위에 상관없이 가장 우선변제를 받을 수 있는 권리를 말한다.
배당요구
배당요구는 임차인이 배당을 요구할 권리이다. 중요한 것은 배당요구를 할 수 있는 권리를 가지는 것이고, 가졌으면 알아서 배당을 챙겨주는 것이 아니다. 반드시 배당을 요구해야 제외되지 않고 배당을 받을 수 있다.
대항력은 어떻게 가질 수 있나? (p.53)
대항력은 낙찰자에게도 물건을 임대해서 살아가는 임차인에게도 매우 중요한 내용이다. 대항력의 여부에 따라 임차인이 자신의 보증금을 지킬 수 있을지? 없을지?가 결정된다. 반대로 낙찰자에게는 임차인의 보증금을 돌려주어야 할지? 아니면 주지 않아도 되는지를 결정할 수 있다.
대항력은 전입신고를 통해서 주어진다. 임대차보호법에 따라 전입을 하고 나면 법적 지위를 갖는 임차인이 된다. 그런데 전입신고를 하지 않고 단순히 전월세 계약을 하고 보증금을 지급만 하면 법적인 보호를 받을 수 없다. 고로 임차인은 반드시 전입을 해야 하고 그때부터 임차인으로써의 법적인 지위를 얻게 되고 대항력도 생김을 잊어서는 안 된다.
임차인의 대항력은 어떻게 해야 생기는 걸까? (p.54)
앞서 살펴보았던 말소기준권리로부터 시작된다. 말소기준권리보다 전입신고가 빠르면 선순위, 늦으면 후순위이다.
선순위 = 인수
후순위 = 소멸
정리하면
말소기준권리보다 먼저 전입했으면, 선순위 임차인 = 대항력 있음
말소기준권리보다 늦게 전입했으면, 후순위 임차인 = 대항력 없음
즉, 말소기준권리보다 전입신고가 빨라야 한다. 이것을 알게 된다면 전입신고를 하기 전에 반드시 등기부등본을 확인해야 한다. 등본상에 근저당이 잡힌 것이 없는지? 그리고 있다면 그것이 말소된 것을 확인한 후에 계약을 맺어야 한다. 그렇지 않으면 후순위로 밀리기 때문에 나중에 보증금을 지킬 수 없기 때문이다.
만약 전입일과 말소기준권리가 같은 날이면 어떻게 될까? (p.57)
법에 의하면 대항력은 전입신고 다음 날부터 효력이 생긴다. 즉 임차인이 실제 대항력 발생일은 전입한 다음날 생긴다. 이것을 기억하는 것이 매우 중요하다.
최근들어 전세사기가 급증하고 있지 않은가? 바로 그런 전세사기가 바로 이런 대항력 조항을 이용해서 발생한 것이기 때문이다. 집주인이 임차인 몰래 대항력 조항을 이용해 몰래 대출을 받는 경우가 있다. 전세를 계약하고 잔금을 지불할 때까지 임차인에게 대출 발생을 숨기고 있다가 임차인이 이사하는 당일날 잔금을 받자마자 바로 대출을 실행한다.
그러면 임차인은 대항력을 잃게 된다. 근저당과 같은 날에는 전입은 다음날 효력이 되기 때문에 후순위가 되기 때문이다. 만약 물건이 경매에 넘어가게 되면 대항력이 없는 임차인은 보증금도 받지 못한 채 그 집에서 나오게 된다.
해결 방안은 이사하기 전날 전입신고를 빠르게 하는 것이다.
전입이 저당권보다 하루가 빠르다면? (p.60)
전입을 신고하면 효력이 다음날 발생한다. 그려면 저당권과 같은 날짜가 되는 것처럼 보인다. 그럴 때 저당권과 전입이 무엇이 먼저일까? 이것은 풀어서 설명하면 전입신고를 하고 다음날이라는 것은 00시 이후이다. 그리고 저당권은 아무리 빨라도 등기소 업무가 아침 9시 이후이기에 대항력이 시간상으로 빠를 수밖에 없다.
즉, 날짜가 빠르면 전입일자가 먼저이기에 대항력이 있다. 하루라도 전입이 빠르면 장땡이다.~
배당을 받으려면 어떻게 해야 할까? (p.61)
대항력은 배당과 상관이 없다. 인수냐 소멸이냐만 따진다. 배당을 받는 것은 전입신고가 아니라 확정일자를 받는 것이다. 그러나 확정일자를 받았다고 알아서 배당이 주어지는 것이 아니다. 반드시 배당요구를 해야 한다. 임차인은 배당을 받기 위해서는 전입 + 확정 + 배당요구 이 3박자를 고루 갖추고 있어야 한다.
참고로 확정일자와 전입신고를 구별할 줄 알아야 한다. 가끔 확정일자가 말소기준권리보다 빠르면 대항력이 있다고 착각하는 사람들이 있다. 확정일자가 말소기준권리보다 빠른 건 의미가 없다. 확정일자는 배당순위에만 관여할 뿐이다.
그것도 전입보다 확정일자가 빨라도 전입날짜로 결정된다. 결국 확정일자보다 전입이 더 중요하다. 그래서 되도록 전입과 동시에 확정일자를 같이 받는 것이 가장 좋다.
계약서를 새롭게 작성하게 될 경우는? (p.90)
보통의 계약은 2년 4년 6년 단위로 연장을 한다. 그때 주변의 시세에 맞게 보증금을 조정하게 된다. 그때 새롭게 계약서를 작성하게 된다. 그때 새롭게 작성한 계약서에는 확정일자를 다시 받아야 한다.
확정일자를 받아놓지 않으면 증액한 금액에 대해서는 배당을 받지 못하게 된다. 5%만 올리더라도 버릴 돈이 아니라면 확정일자를 받아서 증액한 만큼의 배당권리를 확보해 놓아야 한다.
원본 계약서는 꼭 챙겨야 하는가? (p.91)
계약서를 갱신할 경우 원 계약서는 폐기하는 경우가 있다. 절대로 그렇게 해서는 안된다. 만약 그렇게 했다가 그 집이 경매에 넘어가게 된다면 최초의 확정일자가 사라진다. 확정일자를 증명할 길이 사라지는 것이다. 계약을 갱신하게 되더라도 원 계약서는 꼭 보관해야 한다. 원본이 아니더라도 복사본이라도 가지고 있어야 한다.
슬기로운 부동산 생활
이렇게 정리하고 나서 보니 경매를 시도하려고 했다가 나의 집을 돌아보게 된다. 나도 세입자로 임차인 신분이다. 그동안 부동산에 대해서 눈 닫고 귀 닫고 살아왔는데 얼마나 무지했는지 내 재산을 지키려면 어떻게 해야 하는지? 배우게 된다. 경매를 참여하지 않더라도 앞으로 살아갈 집을 계약하고 하려면 이정도 상식은 가지고 있으면 두고두고 살아가는데 도움과 유익이 될 것 같다.