경매를 살펴보면서 나는 어떤 전략으로 수익을 낼 수 있을까? 일단 내가 원하는 방식은 임대 수익을 이루는 부동산을 가지는 것이다. 그래서 아파트를 살펴보았는데... 내가 가진 금액으로는 레버리지를 이용해서 사용하는 방식에는 수익이 나올수가 없었다. 오히려 조금 괜찮게 본 아파트는 수익형을 맞추어 놓아도 내 자산이 부족하여 마이너스가 된다. 그렇다고 전세를 놓을까? 그러면 내가 원하는 투자방식이 되지 않는다. 오래도록 소유하기 위해서는 월세가 필요한데 그렇지 못한 전략이다.
그러면 시세차익의 투자를 해야 할까? 그러나 내가 앞서 원하는 방식은 월세를 받는 포트폴리오를 꾸미는 것이다. 그런 고민 끝에 생각한 것이 가격 수준이 상당히 작은 빌라에 투자하는 것이다. 그래서 인터넷에 빌라 경매 투자를 치자 만나게 된 책이 지금 [빌라 경매 딱 한 권으로 마스터하기 (김민)] 책이다. 내가 생각하는 것들을 좀 더 잘 표현하고 실제로 구현해 놓은 내용이라 도움이 많이 되었다. 자산이 크지 않으면서 월세형 부동산 포트폴리오를 완성하려면 소액 빌라 투자를 해보는 것이다.
물론 아직 아무것도 한것이 없어서 사실 두려움이 앞선다. 권리분석을 잘 못해서 인수해야할 것이 있다면 어떻게 할까? 명도는 잘할 수 있을까? 낙찰 이후에 법원에 내는 서류조차도 사실은 해보지 않은 것이라 막막하다. 또 이 책을 읽으면서 나름의 장소를 생각하고 정한 곳이 있는데... 내가 있는 곳에서 거리가 조금은 멀다. 수시로 왔다 갔다 할 일이 있을까? 있다면 내가 그런 일정들을 잘 소화하면서 할 수 있을까? 염려할 것이 참 많다.
이러다 포기하는 것은 아닌지? 그래도 한 건은 해봐야지. 시도해봐야지 하면서 소위 내공을 쌓고 있다. 이렇게 준비하다보면 기회가 올 것이고, 첫 투자의 발걸음을 뗄지도 모르겠다.
여기서는 내가 배운 내용들을 나 스스로 확인하고 점검하면서 정리해 보려고 한다.
첫째, 성장하는 마인드로 시작하자.
우리는 한강변의 수십억 아파트를 꿈꾸지만 거기까지 가기 위한 실제 중간 과정은 겪으려고 하지 않는다. 부동산 투자도 경험이 쌓여야 실력이 느는 것이다. 작은 부동산을 사고파는 경험을 해봐야 큰 부동산을 사고팔 그릇이 되는 것이다. 부동산을 소유하면 물가 상승에 따른 현금의 가치 하락을 방어하는 효과가 있다.(책 표지 소개글)
내가 처음 경매 책을 접한 것은 구범준의 경매 투자 이야기였다. 그때 그분도 소액으로 투자하는 빌라를 하였던것 같은데 같은 마인드였다. 크게 처음부터 돈을 버는 것이 아니라 조금씩 성장해 가는 모델이었다는 것이다. 나도 처음부터 좋은 물건들을 보면서 군침을 삼켰다. 그런데 첫술에 배부를 수 있을까? 콘셉트를 성장으로 생각하려 한다. 처음부터 무리하지 않고 소액의 작은 물건들부터 시작하는 것이다. 천천히 한걸음씩 걸어가다 보면 내가 이전에 생각한 경제적 자유에 한층 더 이르게 될 것이다.
둘째, 빌라 투자는 토지에 투자하는 것이다.
빌라는 현재의 건물 가치보다는 그 빌라의 토지 지분 가치를 고려하여 투자해야 하는 부동산이다. 특히 빌라 투자는 더욱 좋은데 장기적으로 확실하게 성공할 수 있는 투자 방법이다.(p.52)
빌라는 건물에 투자하는 것보다 토지에 투자하는 것이다. 특히나 오래된 빌라 일수록 사람들은 잘 보지 않지만 그 말은 반대로 앞으로 다시 지어야 할 투자의 가치가 높아지고 있다는 것이다. 물론 당장 이 일이 이루어지지 않을 수 있다. 그래서 월세형 투자 방식을 취한다. 그럼에도 잊지 말아야 할 것은 그 땅에 대한 앞으로 개발 가능성을 보는 것이다. 그것은 노후가 오래되면 될수록 그렇게 될 가능성이 높다는 것이다. 이것을 기대하며 수익형으로 소유하는 것이다.
셋째, 좋은 마인드로 사람을 대하라.
착한 사람이 되고 싶은 사람은 빌라 경매에 참여해야 한다. 다주택 소유자는 임차인과 좋은 관계를 유지하고 적절한 가격에 임대를 제공함으로써 주택 시장 안정에 기여할 수 있다. 특히 노후 빌라와 반지하 빌라는 지역 사회 약자들의 주거지 공급에 중요한 역할을 하고 있다.
만약 우리나라에 모두 고가 아파트만 있다면 사회적 약자들은 어디에서 거주할 수 있을까? 아무리 아파트가 많아서 빈집이 생긴다고 해도 기본적으로 건축비와 토지가격, 관리비와 세금이 있기 때문에 특정 수준 이하로 월세를 낮게 설정할 수는 없다.
저렴하게 낙찰받은 빌라는 깔끔하게 인테리어 하고 적절한 가격에 임대하라. 세입자와 좋은 관계를 유지하고 너무 자주 임대료를 인상하지 않는다면 임대인으로서 사회에 선한 영향력을 발휘할 수 있다. (p.67)
내가 경매를 투자하려고 하면서 몇번이고 망설인 것이 바로 이런 부분이다. 좋은 사람이 되지 못하면 어떻게 하나? 명도를 하는 과정에서 내가 그 사람을 쫓아내는 것은 아닌가? 이런 것이 나의 정체성에 혼란을 주었다. 나는 그리스도인으로써 사람들을 잘 섬겨야 한다고 배우고 생각하고 있는데 그런 것이 아닌 것을 내가 할 수 있을까? 이런 정체성에 혼란이 있었다.
그러나 배움의 과정을 통해서 특히 낙후된 빌라는 굉장히 열악한 사람들이 거주하는 곳이다. 이런 사회적 약자를 조금이나마 섬기는 마음으로 한다면 지역사회에 도움을 주는 일을 하는 것이다. 만약 하다가 돈에 이끌려 사람들에게 상처를 주는 일만 하여 마음이 불편하다면 나와 가치관이 맞지 않기에 그만해야 할 것이다.
마음을 잡는다. 선하게 대하고 최대한 잘 챙겨서 좋은 조건에서 명도를 이행하는 것이다. 월세로 수익이 어느정도 유지가 된다면 욕심을 부리지 않고 가장 좋은 가격에 임대를 제공해 주는 것이다. 필요한 것들도 잘 챙겨주면서 말이다.
넷째, 특수한 물건들에 대해서도 공부해놓아야 한다.
특수물건 중에 유치권 권리가 있다. 이전의 건축물을 주인이 해당 건물에 이익이 되는 공사를 했다. 그런데 그 물건이 경매로 나왔다는 건 공사를 진행한 인테리어 업자에게 대금을 지불하지 못한 것이다. 인테리어 업자는 등기부 등본이나 전입신고나 건축물대장 등 어떤 서류에도 등록하 수 없다. 이런 업체가 자신의 권리를 주장하기 위한 것이 유치권이다. 그 권리를 공시해야 하는데... 평소 우리가 건물에 유치권 행사 중 현수막을 보았을 것이다. 유치권을 공시함으로 부동산 소유자의 사용권을 방해한다. 이것이 왜 중요한가? 대출 때문이다. 유치권이 있으면 물건에 리스크가 있다고 하여 대출이 제한될 수 있다. (p.90)
또 하나 법정 지상권이다. 해당 부동산에 과거에 여러가지 사연이 생겨 토지와 건축물이 별도로 등기되어 있을 수 있다. 토지와 건물의 주인이 마음이 맞거나 가족 관계면 상관없지만 그렇지 않으면 문제가 된다. 토지의 주인은 건물의 주인에게 내 토지에 건물을 놓았으니 토지 이용에 대한 이용료를 지불하라고 할 것이다. 그러면 건물주는 지대를 지급해야 한다. (종종 금액을 놓고 법정 다툼이 나기도 한다.)
그런데 토지주가 건물을 짓고 싶다면 어떻게 할까? 철거를 바랄 것이다. 이때 건물을 유지할 수 있는 것이 건물주에게 법정지상권이 성립한다고 하는 것이다. 그러면 토지 주인은 건물을 철거할 수 없다. 그런데 만약 법정지상권이 성립하지 않는다면 어떻게 할까? 철거할 수 있다. 그러면 아마도 어차피 철거될 것이니 아주 저렴한 가격에 건물을 매입할 수 있을 것이다.
아무튼 법정지상권이 성립하여 건물을 유지한다고 하여도 토지 주인과 있으니 계속 토지 이용료를 내야 할 것이다. 그러다 보면 오래도록 건물을 유지하는 일에 어려움을 경험하게 되기에 오래 있기는 힘들다. 이런 것을 보면 건물보다 토지주인이 유리하다.(p.93)
권리분석에 관해서 잘 모르는 특수물건들이 있다. 이런 것을 되도록 입찰하지 않으면 된다. 그런데 알긴 알아야 할 것이다. 공부를 해야 어떤 상황에도 대처할 수 있기 때문이다. 그리고 이런 권리문제가 있는 것을 잘 알면 해결 방안도 알 수 있다. 해결할 수 있다면 다른 사람들이 쉽게 접근하지 못하는 물건에 손쉽게 낙찰을 받는 장점도 있다. 책에는 이 외에도 다양한 특수물건을 정리해 놓았다. 잘 살펴보고 공부해 놓아야 할 것이다.
특수권리를 공부하는 것은 돈을 벌기 위해서가 아니라 위험을 잘 피하기 위해서다. (p.103)
다섯째, 법원 경매지를 잘 살펴보라.
법원 경매 정보지에서 꼭 살펴봐야 할 자료가 있다. 바로 감정평가서, 현황조사서. 매각물건명세서이다. 특히 현황조사서와 매각물건명세서는 정말 중요하다.
먼저 감정평가서는 해당 물건의 감정을 한 자료인데 이 부동산이 왜 이런 가치로 평가되었는지 나름의 논리로 설명한 것이다. 꼭 시세와 맞지 않지만 해당 부동산의 사진 자료나 주변 거래 사례 등을 살펴볼 수 있다. 현황조사서와 매각물건명세서는 법원의 집행관이 직접 해당 경매 물건 주소지에 방문하고, 여러 관련 문서를 검토하여 자신들의 의견을 적어 놓은 서류이다. (p.111)
가장 중요한 자료 중에 하나가 법원에서 발행한 자료이다. 나중에 내가 모르던 문제가 있는지 없는지 가장 오피셜 한 자료가 법원 자료이다. 만약 낙찰을 받았을 때 법원에서 준비한 자료에 나오지 않은 것이 있다면 그것은 낙찰을 취소하고 계약금을 받을 수 있다. 그래서 법원에 가면 미리 일찍 가서 법원에서 발행한 자료를 반드시 한 번 더 점검하고 확인하도록 조언해 준다. 잊지 말고 법원에 가면 경매지를 꼼꼼하게 다시 한번 확인하는 것이 필요하다.
여섯째, 내가 잘 받은 물건인지는 중개사들 명함으로 확인할 수 있다.
만약 경매 물건을 낙찰받고 법원을 나오는데 중개사들이 명함을 주면서 전화번호를 묻고 다주택자인지 물어본다면 또 요즘 금리가 얼마라고 말해주었다면 최소한 권리상 문제없는 물건을 잘 받은 것이다. 그런데 만약 명함을 주지도 않고 전화번호도 주지 않으면 심지어 문제가 있다고 이야기한다면 안타깝게도 정말 문제가 될 가능성이 높다.(p.164)
경매를 하고 나오면 대출을 중개해주는 사람들이 많다고 한다. 책을 보면서 안 것인데 이분들도 함께 들어와 경매 낙찰자들을 보는 것 같다. 그래서 낙찰받은 물건이 좋은 것인지 아닌지 이미 알고 있고, 그곳에 온 사람들에게 가서 명함을 주며 대출을 진행하도록 도와준다. 내가 잘 받은 물건인지 아닌지 실제로 해보면 잘 기억했다고 대출 중개사 명함을 꼭 받아보아야겠다.
여섯째, 낙찰받으면 시세 확인은 하지 않는 것이 좋다.
국토교통부 실거래가나 디스코 앱 같은 경우 실제 거래된 내역이 나오므로 정확하지만 공인중개사 사무소의 의견은 각 개인의 의견이니 모두 다른 답변을 들을 수 있다. 입찰하기 전에 문의한 것이나 나중에 낙찰을 받아 다시 중개를 부탁할 때 내놓는 것에 가격이 너무 다른 것이다. 따라서 입찰하기 전에 충분히 시세를 파악하고 스스로 생각하기에 적절한 가격에 입찰하였다면 낙찰 후에는 더 이상 미련을 갖지 말고 추가적 시세 파악은 하지 않는 것이 낫다.(p.166)
공인중개사에게 문의하면 살 때와 팔 때 내놓는 것이 다르다는 것이다. 충분히 그럴 수 있지 않을까? 사전에 충분하게 시세파악을 해야 한다. 책 속에 읽어보니 낙찰 후 얼마에 내놓을지 물어보니 너무 터무니없는 가격을 이야기해서 당황했다고 한다. 결국 인테리어 준비를 마치고 자신이 생각한 가격에 매물을 올려달라고 하니 생각보다 쉽게 물건을 찾는 사람이 나왔다고 한다. 내가 충분히 알아보고 결정한 것이면 잘 준비해서 내가 원하는 가격에 중개를 올려도 좋을 것 같다.
마무리
언제까지 공부만 할까? 이러다 준비만 하고 끝나는 것은 아닐까? 해보지도 못하고 포기하는 것은 아닐까? 여러 생각이 스쳐간다. 그러나 모든 책이 하나같이 말하기를 아무리 가르쳐도 실제로 하는 사람은 10명중 1-2명이 안된다는 것이다. 8명이 아니라 1-2명이 되고 싶다. 상황에 맞게 좋은 물건을 찾아 도전해 보고 싶다. 언젠가 그런 날이 속히 오기를 바라며...