부동산 투자에 대해서 막연히 두려움을 가진 사람들이 많다. 그것은 나도 그렇다. 집을 계약할 때 제때 돈을 지불할 수 있을까? 내가 나가는 날짜와 들어가는 날짜가 잘 맞아 잔금을 치를 수 있을까? 대출은 제대로 승인이 나고, 금리는 괜찮을까? 또 하나의 고민이 세금에 대한 것이다.
부동산을 소유하게 될 때 세금은 어떻게 되는 것일까? 집에 대한 이사를 생각하며 그동안 재테크는 주식만 생각하다 부동산을 알아야 할 것 같아 책을 보고 있다. 내가 선택한 책은 [운명을 바꾸는 부동산 투자 수업] 부읽남으로 알려진 정태익 님의 책이다.
사실 나는 처음들어보는 이름이고, 그분의 방송도 본 적이 없다. 책을 읽으면서 유튜브도 있으며 많은 사람들이 그분에게 상담받은 것을 알게 되었다. 그분은 철저하게 결혼 전부터 부동산 투자를 준비했다. 이미 만날 배우자에 대해서도 자신의 생각이 맞는 사람을 찾았고, 그런 사람과 결혼했다. 그리고 능력이 되었지만 처음부터 작은 집에서 출발하여 끊임없이 부동산 투자를 한 것으로 보인다.
이미 결혼 초기부터 집이 10채정도라고 하니 얼마나 많은 노력을 쏟았는지 알 것 같다. 아는 분과 책 이야기를 하며 들어보니 부동산의 소유가 많다는 것은 정말 발로 뛰면서 임장을 하지 않으면 찾을 수 없다는 이야기를 들었다. 아마도 엄청난 노력과 노고가 새겨져 있는 것으로 보인다.
그분의 책 속에 챕터 22. 부동산 세금 알고 나면 두렵지 않다. 이 부분에 부동산 투자에 대한 세금을 쉽게 설명해 주고 있다. 이 글을 보면서 느끼는 것이지만 세금에 대해서 두려워하는 이유는 확실히 모르기 때문인 것 같다. 책 속에 저자도 세금을 무서워하는 분들에게 묻는다.
"집 한채를 사고 보유하다 팔 때까지 어떤 세금을 얼마나 내야 하는지 설명해주실래요?" 하고 물으면 모른다는 것이다. 모르기 때문에 두려운 것이다. 알면 세금이 그렇게 무섭지 않고, 적절한 수준에서 부동산 투자를 시도할만한 용기를 얻게 된다. 그것을 잠시 정리하며 나도 꾸준히 보며 익혀보려고 한다.
부동산 세금의 종류?
부동산의 세금의 종류는 크게 3가지이다. 매수할 때 내는 '취득세', 보유하는 동안 내는 '보유세', 매도할 때 내는 '양도세'가 있다. 이것들의 세율이 얼마나 되는지는 기억할 필요는 없다. 필요한 것은 각각 언제 내는 세금인지? 내가 실제로 부동산을 사면 얼마의 세금을 내는지만 파악하면 되기 때문이다.
취득세는 무엇인가?
먼저 취득세이다. 취득세는 말 그대로 부동산을 취득하게 될 때 내는 세금이다. 취득세는 기본적으로 지방교육세와 농어촌특별세가 있는데 이를 통틀어 '취득세'로 부른다. 내가 집을 매수할 때 가격으로 취득세가 부과된다.
그러면 얼마나 내는 것일까? 무주택자를 기준으로 보면 전용면적 85제곱미터 이하의 아파트 6억 원을 구매한 것을 예로 들면 취득세는 1.0%와 지방교육세 0.1%를 더해 총 1.1%의 세금을 낸다. 계산하면 660만 원이 된다.
만약 전용면적 85제곱미터를 초과하고 7억원의 아파트를 매수하는 상황이라면 1.67%(표를 참조)의 취득세와 0.167%의 지방교육세, 전용면적 85제곱미터 초과에 붙는 세금 0.2%를 더해서 총 2.037%의 세금을 낸다. 이때 내는 세금은 총 14,259,000원의 세금을 내야 한다. (7억 원이 넘으면 생각보다 취득세는 부담이 되는 수준이다.)
다주택자의 경우 지역이나 금액에 따라 차이가 있지만 2주택자는 약 9%, 3 주택자 이상이면 13.4%까지 취득세가 부과된다.
보유세는 무엇인가?
집을 소유하는 동안 내는 세금이 보유세다. 보유세에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 이 두 세금은 모두 6월 1일을 기준으로 부과된다. 여기서 특히 보아야 할 것은 6월 1일이 기준 날짜라는 것이다. 만약 5월 31일에 잔금을 치르게 되면 6월 1일을 기준으로 1년 치 보유세를 낸다. (하루를 가지고 있었는데...) 만약 6월 1일 이후에 잔금을 치르면 내년 6월 1일에 세금을 내니 이것을 잘 알고 있으면 절세하는데 도움이 될 것이다.
재산세
보유세 중 재산세를 먼저 보자. 재산세는 무주택자가 주택 한 채를 매수하게 되면 집 하나를 가짐으로 재산이 생긴다. 그 재산을 가진 사람이 내는 세금이다. 얼마정도가 되는지는 주택의 가격에 따라 다르며 행정안전부에서 운영하는 위택스를 기준으로 미리 계산하면 된다.
참고로 공시가격이 4억 원 정도의 주택을 보유하면 1년에 84만 원 정도의 세금이 부과된다. 이 금액을 1년에 두 번에 나누어 내게 된다.
종합부동산세
종합부동산세(이하 종부세)는 재산을 많이 가졌으니 세금을 더 내라는 취지에서 부과되는 '부자세'라고 할 수 있다. 종부세는 공시 가격 11억 원을 초과하는 주택을 보유한 경우에만 부과된다. 그래서 11억 원이 넘는 주택을 소유한 것이 아니라면 종부세가 부담스러울 정도는 아니다.
참고로 종부세는 개인당 부과되는 세금이다. 부부사이라도 각자 별도로 계산한다. 만약 공시 가격 14억 원의 집이라면 한 채를 부부 공동명의로 소유하면 1인당 6억 원씩 공제를 받아 인당 1억 원에 대한 종부세가 부과된다. 단 단독 명의로 보유하고 있다면 14억 원에서 11억을 제외한 3억 원에 대한 종부세를 내게 된다.
양도소득세는 무엇인가?
부동산을 매도할 때도 세금이 부과되는데, 이것이 양도소득세(이하 양도세)이다. 양도세는 기본적으로 산 가격과 판 가격의 차이, 그러니까 내가 집을 사고 팔며 얻은 시세차익에 대한 세금이다.
만약 1주택자라면 양도소득세는 크게 걱정하지 않아도 된다. 1세대 1 주택자는 주택의 실거래가 12억 원 미만으로 매각하면 양도세 비과세 혜택을 받는다. 즉, 12억 아래라면 시세차익이 얼마나 되든 세금을 내지 않는 것이다. 이때 참고로 비과세 혜택을 받으려면 주택을 2년간 보유해야 한다. 또 조정대상지역의 경우라면 2년간 실거주도 해야 함을 잊으면 안 된다.
부동산 공부
생각보다 세금에 대해서 알아보니 막연한 두려움보다는 내가 들어갈 집을 생각하며 어느 정도 예상금액이 나오니 좋다. 어느 정도까지 감당할 예상 비용이 나오면 세금에 대해서는 그렇게 크게 겁을 먹을 것도 없을 것 같다. 그리고 부동산 책을 보면서 세상에 돈 버는 법이 이렇게 다양하다는 것을 새삼 느낀다.
주식을 시작할 때는 오직 소액으로 이것만 가능하다고 생각했다. 그런데 부동산 책도 읽어보니 어느 정도 목돈이 필요하지만 적절한 레버리지를 잘 이용할 줄만 안다면 자산을 늘리는데 좋은 투자법으로 보인다. 무엇이든 정확하게 알아가야 하는데 하나하나 가볍게 아는 것 같아서 걱정이다. 그러나 이제 좀 더 경제에 뒤늦게 눈을 떴기에 초보의 과정이라 생각한다. 부동산도 잘 배우고, 나의 것으로 잘 만들면 좋겠다.